Gli step da seguire per il rimborso delle spese condominiali anticipate e per ottenere il tuo compenso.
Capita spesso che un amministratore concluda il proprio mandato presso un condominio per scelta personale o perché revocato dall’assemblea. Spesso non riesce a recuperare il saldo del proprio compenso o il rimborso delle spese condominiali anticipate per carenza di liquidità nella cassa dell’ente condominiale.
È possibile recuperare il compenso delle spese condominiali?
Se l’amministratore ha svolto la propria attività con diligenza non serviranno particolari prove per ottenere dei provvedimenti giudiziari di condanna del condominio. In tal caso la documentazione che si trova tra le carte condominiali sarà sufficiente per tracciare il lavoro svolto dall’amministratore.
Il condominio è quasi sempre solvibile. Infatti ogni condominio è obbligato a far passare tutte le somme in entrata e in uscita dal proprio conto corrente ed anche nel caso in cui le somme presenti sul c/c non fossero sufficienti a soddisfare il credito dell’amministratore uscente, quest’ultimo potrà sempre rivalersi sui singoli condomini.
I passi per recuperare il compenso dal condominio
Vediamo nel dettaglio i passi che un amministratore di condominio deve fare per recuperare il compenso o le spese anticipate per conto del condominio.
1) Prima di lasciare definitivamente la gestione del condominio è opportuno indicare l’importo del proprio credito nel verbale di consegna che si sottoscrive insieme al nuovo amministratore di condominio nominato dall’assemblea.
2) Contestualmente inserire la voce a proprio credito nel rendiconto transitorio depositando tra le carte condominiali almeno una fattura pro forma delle somme pretese. Si consiglia inoltre di indicare un termine perentorio entro il quale il condominio si impegna a versare gli importi (ad es. entro 30 giorni dalla sottoscrizione del verbale di consegna) oppure a definire le condizioni di una rateizzazione con scadenze certe.
Queste attività preliminari renderanno molto più agevole il recupero del compenso qualora il condominio non provvedesse al pagamento spontaneo.
3) Quindi, una volta scaduti i termini indicati nel verbale di consegna (o in mancanza, una volta trascorse un paio di settimane dalla cessazione dell’incarico) ci si può rivolgere ad un legale che invierà una lettera di diffida e messa in mora al nuovo amministratore di condominio con la quantificazione della somma pretesa e un termine perentorio per il pagamento.
La lettera dell’avvocato rappresenta uno strumento abbastanza efficace e utile anche per sollecitare i singoli condomini a versare le quote per soddisfare la pretesa creditoria del vecchio amministratore.
Recupero crediti da condominio: procedure legali efficaci
A questo punto, in mancanza di pagamento sarà quindi possibile rivolgersi al Giudice per ottenere in poco tempo un decreto ingiuntivo, ossia un provvedimento avente la stessa valenza di una sentenza, con il quale si potrà chiedere al condominio debitore il pagamento di quanto dovuto in forza di un titolo esecutivo.
Qualora ancora il condominio non dovesse provvedere a corrispondere gli importi ingiunti, sarà possibile avviare le azioni esecutive e quindi anche il pignoramento del conto corrente condominiale o delle quote ordinarie e straordinarie dovute dai singoli condomini all’ente condominiale. Dunque questo tipo di credito ha possibilità di realizzo molto alte.
Attenzione però, come accennato sopra, l’amministratore di condominio avrà diritto a percepire il proprio compenso solo qualora possa dimostrare di aver adottato una condotta diligente nell’esecuzione del proprio mandato.
Ma quando il comportamento dell’amministratore si può definire diligente e quando invece no?
Compiti e doveri dell’amministratore.
L’amministratore di condominio è diligente quando ha adempiuto agli obblighi prescritti dalla legge ed in particolare, in forza degli articoli 1129 e 1130 del codice civile, deve aver:
- curato la riscossione delle quote condominiali, i pagamenti di utenze e fornitori;
- tenuto correttamente il registro dei verbali delle assemblee ed il registro di anagrafe condominiale;
- eseguito gli adempimenti fiscali entro le scadenze previste;
- trasmesso sul conto corrente condominiale tutte le somme ricevute per conto del condominio, ecc…
- presentato il rendiconto di gestione.
Circa quest’ultimo punto è opportuno precisare che per considerare l’amministratore “diligente” è sufficiente che quest’ultimo abbia sottoposto all’assemblea il rendiconto di gestione, anche se tale documento non viene approvato in quella sede.
Più precisamente l’obbligo di rendiconto può legittimamente dirsi rispettato quando l’amministratore abbia fornito la relativa prova attraverso i necessari documenti giustificativi non soltanto delle varie somme incassate e dell’entità causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali alla individuazione ed al vaglio delle modalità di esecuzione dell’incarico, onde stabilire se il suo operato sia adeguato o meno a criteri di buona amministrazione.
In poche parole basta aver fatto sempre transitare tutte le somme dal conto corrente condominiale ed aver riportato tali movimenti nel rendiconto per avere un quadro chiaro di ogni entrata ed uscita.
Dunque l’amministratore deve mettere i condomini nelle condizioni di valutare il suo operato, mediante la tenuta delle scritture contabili e la predisposizione del rendiconto di gestione, che dovranno essere intellegibili e accessibili a chi ne faccia richiesta.
Quando invece la condotta diligente dell’amministratore di condominio possa essere messa in discussione dai condomini o dall’amministratore subentrante, conviene prepararsi all’avvio di un giudizio di merito a cognizione piena, ossia ad una causa vera e propria, per provare la corretta gestione ed il conseguente diritto a percepire il compenso.
